O caos econômico mundial causado pela Pandemia do COVID-19 vem acarretando desequilíbrios contratuais para a grande maioria da população, pois com o funcionamento exclusivo de serviços essenciais (supermercados, farmácias, serviços de saúde, etc), muitas empresas e pessoas físicas não vão conseguir honrar com seus compromissos básicos, tais como aluguel, água, luz, pela queda inesperada de seu faturamento, em função da paralisação. Exemplos similares a esta situação só podem ser comparados às 1º e 2º Guerras Mundiais, ocorridas em 1914-1918 e 1939 e 1945, respectivamente, e a Grande Depressão, de 1929. Com o escopo de equilibrar a relação contratual, o Poder Judiciário do Brasil, aplicando a Teoria da Imprevisão/Onerosidade Excessiva, prevista nos artigos 317, 478, 479, 480, do Código Civil, vem criando uma promissora jurisprudência, no sentido de reduzir o valor do aluguel para os locatários.
Estabelecem os artigos 317, 478, 479, 480, do Código Civil que:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação;
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva
Para a aplicação da Teoria da Imprevisão/Onerosidade Excessiva, a Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, alude que possível a revisão ou a resolução quando, em decorrência de um fato superveniente e imprevisível às partes, haja o desequilíbrio da relação, com a imposição de obrigação excessivamente onerosa a um dos contratantes e, em contrapartida, uma vantagem extrema ao outro.
No caso específico do contrato de locação, a jurisprudência vem decidindo pela redução do valor do aluguel visando equilibrar a relação contratual, aplicando-se os supracitados dispositivos do Código Civil, enquanto durar a Pandemia, pois o locatário vem tendo perda significativa de renda e o locador receberá uma quantia mais justa e adequada à situação econômica atual. Em recente julgado proferido pelo Egrégio TJDFJ, pelo Excelentíssimo Senhor Doutor Desembargador Eustáquio de Castro, no agravo de instrumento nº 070759627.2020.8.07.0000, julgado em 01º de Abril, de 2020, resumiu os impactos na saúde e na economia da Pandemia Covid-19, ao aplicar a Teoria da Imprevisão/Onerosidade Excessiva:
A Pandemia decorrente da circulação do vírus SARS-CoV-2, causadora da doença denominada COVID-19, é fato público e notório, dispensável de ser explicada. Os seus efeitos espraiam-se sob dois aspectos: o da saúde, referente à alta morbidade da doença junto a grupos vulneráveis, levando as autoridades públicas, com base em manifestações de infectologistas e epidemiologistas, a determinar o isolamento social da população, de modo a não sobrecarregar o sistema de saúde e preservar vidas, núcleo fundamental de qualquer país democrático e com uma Constituição de cunho humanista. O segundo aspecto, devido ao referido isolamento, é o econômico. Em razão das já mencionadas e necessárias medidas de isolamento social - até mesmo de lockdown - há um profundo abalo no funcionamento das economias, atingindo principalmente os empresários na área de serviços, profissionais liberais, trabalhadores informais, etc... As atividades econômicas são baseadas na troca de serviços, bens e circulação de capital e estão completamente imbricadas a relações jurídicas inúmeras. Em situações de crise econômica, em razão da disfuncionalidade das trocas, as relações jurídicas tencionam-se, deságuam em pretensões resistidas, e, ao fim, em causas levadas ao Poder Judiciário. O Poder Judiciário deve ser fonte de Segurança Jurídica. Por isso, em termos ditos normais, tem de ser fiador da execução dos contratos, da execução de garantias, da estabilidade dos pactos, havendo a prevalência, pois, do Princípio da Obrigatoriedade dos Contratos. Em situações como a presente, de calamidade, entretanto, o Poder Judiciário deve atuar de forma a mitigar as consequências da crise, distribuindo os prejuízos econômicos de forma adequada, de maneira a não agravar mais ainda a situação de depressão econômica. Com base nesse raciocínio, entra em ação o Princípio da Imprevisão, autorizando-se a modulação das obrigações quando evento externo, imprevisível, ataca a relação jurídica e a torna difícil de ser executada para um dos seus polos. Dependendo da situação, portanto, poderá o Juiz relativizar o cumprimento da obrigação, preservando até mesmo o próprio Contrato, pois a sua não relativização levaria ao rompimento da relação jurídica, prejudicando o próprio credor. No caso dos autos, embora o agravante apresente planilha de despesas do escritório no ID 15372638, documento unilateral, o próprio valor pago mensalmente pelo aluguel demonstra o caráter médio do escritório, não se tratando de grande banca (digo na questão econômica, sem qualquer demérito ao trabalho técnico). Em assim sendo, é evidente a redução da circulação de pessoas, do desinteresse delas em propor determinadas ações as quais podem ser postergadas para depois da Pandemia, atingindo em cheio escritórios de menor porte, diminuindo o fluxo de capital e inviabilizando o pagamento do valor cheio do aluguel. Mas não se deve apenas ver o lado do locatário. O locador pode ser pessoa a depender da renda para o sustento. Nesses casos, portanto, o balizamento do Poder Judiciário faz-se mais ainda imperioso, equilibrando os sacrifícios de cada qual com base em critérios de equidade.
Com esta decisão a Justiça considerou que não seria justo o locatário arcar com a totalidade do aluguel e nem que o locador não recebesse nenhum valor. Assim, considerando o estado crítico vivenciado por todos e utilizando-se dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva, da razoabilidade e proporcionalidade, o Judiciário encontrou um meio termo para que nenhuma das partes fosse tão prejudicada.
No entanto, diante da situação de calamidade, o melhor caminho para as partes é o acordo extrajudicial, sopesando sua situação com bom senso para diminuir os prejuízos causados pela Covid-19, evitando-se ao máximo o Poder Judiciário, pois este só deve ser acionado em último caso, quando realmente não houve entendimento, em razão da demora de uma ação judicial e dos custos processuais envolvidos (custas processuais, advogados, perito, entre outros).
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